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    2018年1-11月中國房地產企業銷售業績和拿地排行榜


    特別聲明:房地產企業銷售數據統計是以2018年1月1日-11月30日期間銷售的商品房為統計口徑,主要依據CREIS中指數據在各地的銷售監測數據,并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目,由企業提供相關證明文件,經課題組對數據進行嚴格審核,也納入統計范圍。本報告僅供參考,課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。


    2018年,房地產市場逐步進入穩步發展階段。2018年1-11月,TOP100房企銷售額穩步增長,其中前10房企的銷售總額達36691.6億元,銷售額占比達40.6%。


    圖:2018年1-11月房企各陣營的數量、銷售額及銷售面積均值情況


    從銷售情況來看,2018年前11月銷售破千億房企增至26家,TOP100門檻升至236.3億元。分陣營來看,銷售額超千億的企業有26家,其中碧桂園、萬科與恒大均超五千億,3家企業銷售額均值為5841.7億元,同比增長率均值為18.7%;1000-5000億的企業共23家,銷售額均值為1725.3億元,同比增長率均值為58.3%,其中,融信、藍光發展兩家企業本月首次跨入千億陣營。500-1000億的企業有27家,銷售額均值為675.8億元;100-500億的企業銷售額均值為317.7億元;TOP100門檻升至236.3億元。


    2018年以來,在國家政策的鼓勵下,房地產企業積極通過資產證券化進行融資,行業資產證券化融資規模迅速增長。根據Wind數據及企業公告初步統計,1-11月,房企共發行資產證券化產品154只,融資總額1725.1億元,同比增長56.1%,11月,房企共發行資產證券化產品16只,融資總額147.4億元,環比增幅超100%。


    表:代表房企2018年11月資產證券化融資案例

    數據來源:根據Wind資訊、企業公告綜合整理 


    從資產證券化的資產標的類型來看:11月,房企資產證券化產品資產標的多為應收賬款,其次為租賃租金、物業費等。其中,萬科發行資產證券化產品6只,資產標的均為應收賬款,共獲資金52.84億元;金茂以物業費作為底層資產,獲得15.4億元資金;越秀以租賃租金作為資產標的發行資產證券化產品,獲得資金10.91億元。


    面對當前國內融資環境,房企積極通過發行住房租賃專項公司債券進行融資。11月,萬科20億元住房租賃專項公司債于深交所上市,票面利率僅為4.18%;龍湖提交了規模為50億元的住房租賃專項債券申請,發行期限不超過15年等。


    總體來看,資產證券化產品能夠盤活企業存量資產,拓寬企業融資渠道,助力企業未來發展;同時,隨著房地產市場從增量進入存量時代,租賃市場正成為資本角逐的新藍海。未來,房企應積極把握資產證券化融資機會,并結合自身情況發行租賃類融資產品,不斷優化債務結構,獲取優質發展資源。




    2018年1-11月全國房地產企業拿地排行榜


    伴隨房地產市場調控的深入,規?;蔀槠膊婚_的情結,房企在業績競賽中加速奔跑,與此同時,房企土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。在此背景下,中國指數研究院對房企拿地情況進行研究,關注房企在土地一二級市場拿地的最新動態與熱點,為研判行業趨勢提供參考。



    拿地金額方面,萬科、碧桂園、保利繼續位列榜單前三。其中,萬科以1250億元拿地金額位居榜首,碧桂園則以1200億元位列第二,保利以926億元穩居第三位,三家房企的拿地金額均超900億,萬科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領先行業。TOP10企業1-11月拿地總金額達7609億元,占TOP50企業的42.7%,較1-10月占比下降1.6個百分點,龍頭房企在土地市場的優勢凸顯。2018年1-11月,萬科繼續通過招拍掛積極拓儲,11月以15.99億元獲得中山市東區博愛七路地塊;華潤置地以22.20億元拿下深圳光明區馬田街道地塊;中梁以總價18.63億元摘得溫州城市中心區地塊。


    限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求,對于企業來說,這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力,且對企業資金實力提出了更高的要求。其中,中梁以18.63元競得溫州主城區商住地塊,出讓方式為“限房價、競地價”;中鐵建以12.50億元拿下珠海金灣區地塊,該地塊采用“限地價、競配建人才住房”方式出讓。



    從各城市群拿地金額來看,長三角仍是房企重點關注區域,中西部關注度繼續提升。長三角作為一個多核心發展的區域,其領先的經濟水平、發達的交通以及完善的配套設施吸引著大量優秀人才,再加上長三角城市群推出土地的城市數量較多,土地市場持續火熱,一直被視作房企重點投資的區域。同時,隨著中西部地區經濟崛起及產業轉移,中西部地區土地市場熱度升溫。2018年1-11月,長三角地區TOP10企業拿地總額達2887億元,位列首位;中西部和珠三角以2503億元和1870億元分列第二、第三位;環渤海地區拿地總額位居第四位,為1416億元。


    從城市群拿地企業來看,龍頭房企繼續堅持廣布局策略,中小房企則聚焦區域深耕發展戰略。如碧桂園、萬科在4個榜單中均有上榜,其中萬科在長三角和中西部區域榜單中以443億元及421億元位列榜首,在環渤海區域榜單中位列第三,珠三角地區榜單中則處于第九位;碧桂園在長三角、珠三角及中西部區域榜單中均居于第二位,在環渤海區域榜單中也以165億元位列第四名;中海在環渤海和中西部榜單中均有上榜,并以224億元拿地總金額位居環渤海榜首;保利則在珠三角和中西部區域榜單上榜,且以451億元位列珠三角區域榜單首位;華潤置地在各城市群榜單中出現兩次,北辰、福晟等中小型房企則出現一次,拿地相對較為集中。

    從城市排行榜來看,房企仍將一二線城市作為拿地重點,部分城市土地成交放緩。2018年1-11月,全國土地成交金額TOP10城市總計成交12023億元,同比下降10%,降幅與1-10月相比收窄1個百分點;規劃建筑面積TOP10城市成交29072萬平方米,同比增長14%,增速較1-10月上升1個百分點。其中,杭州以2395億元的成交總價位于榜單首位,同比增長20%,上海和北京分別以1716億元和1526億元的成交總額占據榜單第二、三位。規劃建筑面積方面,鄭州以3956萬平方米穩居榜首,武漢和西安分別以3858萬平方米和3436萬平方米緊隨其后。值得關注的是,青島與菏澤土地成交持續放量,規劃建筑面積分別同比增長118%和101%。


    從重點城市拿地金額前十企業來看,房企區域性戰略布局顯著,全國性房企和地方性房企各有千秋。萬科作為全國性品牌房企,1-11月拿地總額位列上海第一位以及佛山第七位,持續加強在兩城的布局力度;碧桂園瞄準上海、佛山和鄭州,拿地總額分別位列第九、第三和第九位。濱江集團、上海大華、正商集團等地方性房企繼續深耕大本營,1-11月拿地總額分別位列杭州、上海、鄭州第三、第二和第一位。恒隆、九龍倉兩家港資背景房企,持續深耕長江三角洲重點城市。另外,保利和龍光地產憑借區域深耕優勢,穩居佛山市拿地金額前三。



    從住宅用地成交總價排行榜來看,11月份入榜地塊主要位于一二線核心城市。入榜地塊中,北京入榜4宗地塊,成交總額為214億元,占2018年11月全國住宅用地成交總價TOP10總額的48.1%,廣州、上海、鄭州、深圳、蘇州、杭州各有1宗土地入榜。成交總價超過50億元的地塊共有三宗,其中,位于廣州黃埔區開創大道以南、荔紅一路以東、伴河路以北、開源大道以西蘿崗車輛段的地塊以成交金額76億元、規劃建筑面積59萬平方米摘得榜首。


    從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看,國有房企、大型房企及聯合體拿地積極。榜中成交總價前三名被國企包攬,其中,中鐵諾德與中鐵置業分別以70億和58億的成交價摘得位于北京的兩宗地塊。另外,大型房企及聯合體拿下了榜單中的5塊地塊,其中首開聯合體以45億的成交價拿下了北京市順義區后沙峪鎮順義新城第19街區SY00-0019-0075地塊R2二類居住用地。

     

    數據時間:截至2018年11月30日18:00;

    區域范疇:

    環渤海:北京、天津、河北、山東等30個重點城市;

    長三角:上海、江蘇、浙江、安徽等41個重點城市;

    珠三角:深圳、廣東、福建、海南等33個重點城市;

    中西部:武漢、長沙、南昌、西安等190個重點城市;


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